#ClientAlert 9/2022

NORMA OFICIAL MEXICANA NOM-247-SE-2021, “PRÁCTICAS COMERCIALES-REQUISITOS DE LA INFORMACIÓN COMERCIAL Y LA PUBLICIDAD DE BIENES INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIÓN Y ELEMENTOS MÍNIMOS QUE DEBEN CONTENER LOS CONTRATOS RELACIONADOS”

 

El pasado 22 de marzo de 2022 fue publicada en el Diario Oficial de la Federación la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021 que regula las prácticas comerciales y de publicidad, así como los elementos mínimos que deben contener los contratos, relacionados con la compraventa de un inmueble destinado a casa habitación esto con el propósito de proteger de fraudes o engaños a los compradores al momento de adquirir un inmueble.

 

En ese orden, esta norma impulsada por la Secretaría de Economía y el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) regulará las prácticas comerciales y de publicidad, así como los elementos mínimos que deben contener los contratos, relacionados con la compraventa de inmuebles destinados a vivienda.

 

Así las cosas, establece que los proveedores están obligados a informar y respetar los precios, tarifas, garantías, calidades, medidas, materiales, acabados, seguros, intereses, cargos, términos, forma y condiciones de pago, plazos, fechas y demás condiciones aplicables en la comercialización, sobre todo aquellos que se hubieran ofrecido para la entrega del inmueble, señalando en todo momento la transparencia en materia de publicidad a través de información veraz, comprobable, clara y exenta de elementos que induzcan al error o confusión al consumidor por engañosa o abusiva, conforme a lo señalado en la Ley Federal de Protección al Consumidor.

 

Ahora bien, la norma destaca las obligaciones mínimas que el proveedor debe de brindar como lo son; canales y mecanismos de atención al consumidor, gratuitos y accesibles, tales como teléfonos,

 

 

correo electrónico, formularios en sitios web o cualquier medio de contacto digital, debiendo estar estos habilitados por lo menos en día y horas hábiles, en los que se proporcionará información y se recibirán comentarios, quejas y sugerencias.

 

El proveedor también debe recibir y atender quejas, solicitudes o sugerencias por parte de los consumidores, en cualquiera de los puntos de venta o atención a clientes, sin perjuicio de que las mismas pueden ser presentadas en el domicilio de la casa matriz del proveedor o de sus sucursales.

 

Asimismo, el proveedor debe de contar y hacer público a los consumidores, un domicilio para oír y recibir notificaciones, así como señalar el horario de atención, si cuenta con portal de Internet, éste debe contener la siguiente información mínima actualizada, accesible y a la vista para el consumidor.

 

• Precios totales en operaciones de contado y las características de los diferentes tipos de inmueble que comercializa a través de un vínculo;

 

• Leyenda que indique que en las operaciones de crédito el precio total se determinará en función de los montos variables de conceptos de crédito y gastos notariales que deben ser consultados con los promotores.

 

• Dirección física y electrónica en la que se podrá presentar una queja o reclamación, y horarios de atención;

 

• Modelo de contrato de adhesión registrado ante la PROFECO;

 

• Formas y planes de pago de los inmuebles;

 

• En caso de que el inmueble esté financiado por el proveedor, éste debe informar sobre el porcentaje de la tasa de interés, el costo anual total, el monto de las comisiones, así como los seguros adheridos al financiamiento y sus coberturas que existieren, y

 

• El Aviso de Privacidad en términos de lo establecido por la LFPDPPP (Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares) y su RLFPDPP (Reglamento de la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares) y los Lineamientos del Aviso de Privacidad.

 

 

 

 

En caso de que el proveedor no cuente con un portal electrónico, pero cuente con una oficina de atención física, debe poner a disposición la información prevista en este numeral y ser accesible para el consumidor. Esta información puede ser presentada de manera física o digital, indicando de forma expresa las disposiciones para el acceso a la misma o en su caso, el domicilio proporcionado por el proveedor para que pueda ser consultada.

 

Por otra parte, señala que los datos personales que se obtengan por el proveedor respecto de sus titulares deben ser tratados conforme a los principios de licitud, consentimiento, información, calidad, finalidad, lealtad, proporcionalidad y responsabilidad, de acuerdo con la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares y su reglamento y deberá informar a los titulares de los datos personales, qué información recabará y con qué finalidades, mediante su Aviso de Privacidad, el cual debe poner a su disposición en el portal de internet, medios electrónicos en los que se recaben datos personales del titular de los mismos, así como a la vista en la oficina de atención física en caso de tenerla.

 

El titular de los datos personales debe manifestar su consentimiento para su tratamiento, ya sea de manera escrita, verbal, por medios electrónicos o de forma tácita si no manifiesta su oposición al ponerse a su disposición el Aviso de Privacidad. En caso de tratarse de datos personales sensibles, el proveedor debe obtener consentimiento expreso y por escrito del titular para su tratamiento y en caso de que los datos personales fueren obtenidos de manera indirecta del titular consumidor, se debe informar a los titulares de los datos personales que así lo soliciten como se dio la transferencia u obtención de dichos datos y no se podrán crear base de datos que contenga datos personales sensibles, sin que se justifique la creación de las mismas para finalidades legítimas, concretas y acordes con las actividades o fines explícitos.

 

Igualmente, establece las obligaciones en materia de anticipos, enganches, bonificación y el uso de las marcas de INFONAVIT, FOVISSSTE u otros organismos públicos de vivienda, protegiendo a las y los derechohabientes de dichas instituciones de fraudes o engaños por parte de los proveedores o intermediarios, garantizando la protección efectiva de los derechos de los consumidores ante empresas inmobiliarias, constructores, instituciones financieras, promotores y otros actores que participan en la operación, destacando lo siguiente;

 

• Se deberá entregar un comprobante al consumidor por el anticipo que le sea entregado y se indique al consumidor previo a la entrega del anticipo, respecto a (i) Que éste se abonará al pago del bien inmueble, (ii) Obligaciones y derechos generados para el proveedor y el consumidor derivadas del anticipo, (iii) Mecanismos, términos y

 

 

condiciones para reclamar la devolución del anticipo, incluyendo el plazo y las posibles penalizaciones si se realiza fuera del plazo establecido.

 

• La devolución del anticipo debe ser por el mismo medio en el que se realizó el pago, y en el mismo número y monto de las exhibiciones mediante las cuales el consumidor efectuó el pago del anticipo, o bien, pudiendo realizarse en forma distinta siempre que el proveedor lo ofrezca y el consumidor lo acepte, al momento de la devolución, y debe señalar el plazo en el que se realizará el mismo y será sin penalización alguna siempre y cuando se solicite en el plazo convenido entre el proveedor y el consumidor, en los demás casos estará sujeto a las penalizaciones que haya establecido el proveedor.

 

• En el caso que el proyecto del inmueble por el cual se realizó el anticipo necesite modificarse durante la obra, el proveedor debe notificar al consumidor sobre las modificaciones realizadas, debiendo este último autorizar de forma expresa por escrito, continuar con la compra del inmueble o devolución del enganche y en su caso, el pago de una indemnización, daño o perjuicio, penalización o posible bonificación y en caso de que se concrete la compraventa del bien inmueble, se debe acreditar el monto del anticipo como parte del pago del precio total del inmueble.

 

• Por otra parte, en el caso de compraventas en abonos, en las que el consumidor realice un enganche en el momento de la celebración del contrato, debe estipularse que la cantidad pagada forma parte del precio del bien inmueble adquirido, asimismo deben informarse los términos, condiciones y los mecanismos para interponer la reclamación para su devolución que deba realizarse en caso de rescisión del contrato por causas imputables al proveedor sin menoscabo del pago de una indemnización, daño o perjuicio, penalización o posible bonificación que el consumidor pudiera reclamar.

 

No se considerará como causa imputable al proveedor, y por lo mismo no dará lugar al pago de indemnización, penalización, bonificación, ni resarcimiento de daños ni perjuicios por parte del proveedor a favor del consumidor, si no le es aprobado a dicho consumidor el crédito hipotecario, o éste no alcance a cubrir el importe de la vivienda y no pueda pagarse la diferencia y/o por cualquier otra causa ajena al Proveedor, que impida concretar la compra de la vivienda y, en el caso de que se hubiera entregado un enganche, y posteriormente se hubiera rescindido el contrato, en la restitución reclamada por el consumidor respecto de las prestaciones que deba realizarse por parte del proveedor incluirá las cantidades pagadas por concepto de enganche.

 

Por otra parte, el proveedor durante la preventa debe exhibir de manera notoria y visible el precio de venta y las características de las viviendas, debe contar con la suficiente capacidad económica para;  a) Atender futuras reclamaciones en los casos de las viviendas en las que ya se había realizado

 

una preventa de la misma, o b) La solicitud de una bonificación en los términos establecidos en la Norma.

 

La preventa debe realizarse bajo la modalidad de un contrato de adhesión de preventa de bien inmueble destinado a casa habitación, éste debe reunir los elementos de la Norma Oficial, así mismo al ofrecer bienes y servicios al público en general, los proveedores están obligados a no establecer preferencias o discriminación alguna respecto a los solicitantes del servicio, tales como selección de clientela, condicionamiento del consumo, reserva del derecho de admisión, exclusión a personas con discapacidad y otras prácticas similares, salvo por causas que afecten la seguridad o tranquilidad del establecimiento y se deberá entregar a los consumidores una carta de derechos en medios, físicos, impresos o electrónicos respecto a la protección que otorga la Ley Federal de Protección al Consumidor, su Reglamento y la presente NOM al adquirir un inmueble o terreno salvo los referente a vivienda o la construcción de la misma en el territorio mexicano.

 

Lo anterior, es aplicable para todas las personas físicas o morales que intervengan directa o indirectamente en la asesoría y venta de vivienda, fraccionadores, desarrolladores y promotores de inmuebles, notarios con la finalidad de que se promuevan mejores prácticas y una mayor transparencia en la venta de inmueble, en beneficio de los compradores de un inmueble.

 

Respecto a las condiciones de los inmuebles, señala que es indispensable, para realizar cualquier transacción, que el inmueble cuente con las instalaciones y condiciones necesarias para la provisión de los servicios básicos: energía eléctrica, abastecimiento de agua potable y desalojo de aguas residuales, aprovechamiento de gas LP, gas natural, electricidad o cualquier otro combustible, sistema o tecnología para cocinar alimentos y para calentar agua; mismas que tienen que ser consideradas dentro del precio de venta de la vivienda.

 

Finalmente, la Ley establece que corresponderá a la vigilancia del cumplimiento de esta NOM está a cargo de la Secretaría de Economía, a través de la Dirección General de Normas en tanto que la verificación corresponde a la PROFECO el cumplimiento de la presente NOM, así como sancionar el incumplimiento de sus disposiciones, de conformidad con lo dispuesto en la Ley y demás ordenamientos legales aplicables.

 

Sin más por el momento, estamos a sus órdenes para resolver cualquier duda o consulta al respecto y, desde luego, brindarles asesoría jurídica para obtener el distintivo en comento.